文|佘凱文

來(lái)源|智能相對(duì)論（aixdlun）

在1月12日，萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林宣布萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在今年要完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并提出正式全面進(jìn)軍大健康產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的概念在2009年被浮現(xiàn)，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去10年，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求地產(chǎn)之外的發(fā)展方向。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2018年已經(jīng)有超過(guò)40家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型向了醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)，包括了像萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利、恒大、碧桂園、華潤(rùn)等諸多大佬。

明明還有那么多出路，為什么這些房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了向大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)有意思的問(wèn)題。

兩大模式，助房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大健康

在醫(yī)療大健康市場(chǎng)被“催熟”之后，房地產(chǎn)企業(yè)以“財(cái)大氣粗”之勢(shì)強(qiáng)勢(shì)加入，可謂是“湊熱鬧不嫌人多”。

而目前，在多元化的投資戰(zhàn)略下，又主要以萬(wàn)達(dá)、恒大等領(lǐng)軍品牌的“全面剝離”模式和“地產(chǎn)+醫(yī)療”模式為主。

1、“全面剝離房地產(chǎn)”，萬(wàn)達(dá)這次是來(lái)真的

以萬(wàn)達(dá)、宜華為首的一批地產(chǎn)公司進(jìn)入大健康領(lǐng)域可謂最是徹底，他們大都已經(jīng)開(kāi)始舍棄原本的地產(chǎn)支柱業(yè)務(wù)，決心非常之大。

像萬(wàn)達(dá)就明確以高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)為核心業(yè)務(wù)，綜合醫(yī)藥、康養(yǎng)、商業(yè)、培訓(xùn)多種產(chǎn)業(yè)為一體，走創(chuàng)新健康產(chǎn)業(yè)新模式。

2017年萬(wàn)達(dá)宣布在原本的4大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之外，成立“萬(wàn)達(dá)大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”，并且早在2016年，萬(wàn)達(dá)就與英國(guó)國(guó)際醫(yī)院集團(tuán)（IHG）在北京簽訂合作協(xié)議，將投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國(guó)際醫(yī)院，2018年，萬(wàn)達(dá)又與美國(guó)匹茲堡大學(xué)醫(yī)學(xué)中心（UPMC）在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在中國(guó)合辦頂級(jí)國(guó)際醫(yī)院，截止目前萬(wàn)達(dá)在大健康領(lǐng)域已經(jīng)投入超過(guò)了1500億元。

萬(wàn)達(dá)與IHG或是UPMC合作都存在一定的巧合，這些年瞄準(zhǔn)中國(guó)高端醫(yī)療市場(chǎng)的國(guó)外品牌都想進(jìn)來(lái)，但是苦于沒(méi)有合適接入口，而萬(wàn)達(dá)正好也想進(jìn)軍高端醫(yī)療行業(yè)，但在技術(shù)或是運(yùn)營(yíng)模式上有沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，于是雙方一拍即合，對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言這就像剛想學(xué)理發(fā)就來(lái)了個(gè)大胡子。

2、“地產(chǎn)+醫(yī)療健康”，泛健康是主要模式

將現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)合流是現(xiàn)階段絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型所采取的模式。

像恒大、萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)雖然也有投資、并購(gòu)或自建醫(yī)院，但是他們沒(méi)有像萬(wàn)達(dá)一樣完全剝離自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且現(xiàn)階段，他們更多的是走的“地產(chǎn)+醫(yī)療健康配套”泛健康的路子。

例如恒大，恒大是國(guó)內(nèi)最早向醫(yī)療大健康轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)之一，在嘗試過(guò)建設(shè)高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)、與保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)合作推出醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)療保險(xiǎn)之后，恒大最終走向了“家庭式”地產(chǎn)模式，“恒大養(yǎng)生谷”已經(jīng)成為了恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)型中的拳頭產(chǎn)品。“恒大養(yǎng)生谷”在住宅的基礎(chǔ)上，融合了醫(yī)療保險(xiǎn)、高端醫(yī)療、健康管理和康養(yǎng)服務(wù)等。

這么做的還有華潤(rùn)集團(tuán)，“華潤(rùn)理想國(guó)”項(xiàng)目在玩法上基本跟恒大如出一轍。然而，“地產(chǎn)+醫(yī)療健康”的重點(diǎn)應(yīng)是“醫(yī)療健康”，而不是“地產(chǎn)”。

以本質(zhì)來(lái)看這種模式還是沒(méi)能跳出“房地產(chǎn)+”的概念，當(dāng)然這么做也并不是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在玩概念，但是如果將這類(lèi)模式上升到提升城市基礎(chǔ)醫(yī)療水平、解決看病難的這一高度又顯然難以服眾，這些地產(chǎn)商們的主要目的還是為了“房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)”布局，提高自己樓盤(pán)的溢價(jià)而已。

占座大健康，是醉翁之意不在酒？

房地產(chǎn)企業(yè)之所以大舉進(jìn)軍醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)，首先是因?yàn)楹笳咴趪?guó)內(nèi)還是一片具有巨大市場(chǎng)潛力新興市場(chǎng)之一。

數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)的醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了6.5萬(wàn)億，而根據(jù)國(guó)務(wù)院《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》提出，到2030年我國(guó)的健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破16萬(wàn)億元。

其次，在政策方面國(guó)家也給與了極大的支持，最早在2007年新醫(yī)改就涉及到了健康產(chǎn)業(yè)，2017年習(xí)近平主席提出健康中國(guó)戰(zhàn)略，李克強(qiáng)總理也提出“要把醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)做成我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)”。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入大健康產(chǎn)業(yè)有幾個(gè)先天優(yōu)勢(shì)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售積累了大量潛在客戶，可以通過(guò)住宅項(xiàng)目的規(guī)模化發(fā)展并以其為流量入口對(duì)接大健康產(chǎn)業(yè)；在資金等方面房地產(chǎn)企業(yè)也具有傳統(tǒng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)不具備的優(yōu)勢(shì)。

另外，對(duì)于房地產(chǎn)玩家而言他們已經(jīng)習(xí)慣了高利潤(rùn)，并且最不缺的就是資本，所以對(duì)于轉(zhuǎn)型方向的選擇更偏向于準(zhǔn)入門(mén)檻高且利潤(rùn)附加值高的行業(yè)，醫(yī)療大健康無(wú)疑具備初始投入巨大但回報(bào)率高而且穩(wěn)定的特點(diǎn)。

那么為何說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍醫(yī)療大健康是醉翁之意不在酒呢？

智能相對(duì)論佘凱文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)占座大健康產(chǎn)業(yè)，即便是萬(wàn)達(dá)這種宣布要完全剝離房地產(chǎn)的玩家，但現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是其重要的支撐業(yè)務(wù)，所以其最終目的多少還是服務(wù)于自己的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

第一，醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)可以與各家房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤(pán)、小區(qū)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，以提高自己樓盤(pán)的附加價(jià)值；

第二，融資需求，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本很高，而非地產(chǎn)融資成本比地產(chǎn)低，涉足醫(yī)療領(lǐng)域有利于房地產(chǎn)企業(yè)減少融資成本，并且像醫(yī)療養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)大多都和金融機(jī)構(gòu)掛鉤，比如保險(xiǎn)業(yè)，這也有利于房地產(chǎn)企業(yè)融到長(zhǎng)周期資金；

第三，方便拿地，因?yàn)榻】诞a(chǎn)業(yè)是國(guó)家扶持的行業(yè)，在一定程度上可以降低拿地的難度。

就像互聯(lián)網(wǎng)+的概念一樣，什么產(chǎn)業(yè)都要在前面加個(gè)互聯(lián)網(wǎng)，例如互聯(lián)網(wǎng)+服裝、互聯(lián)網(wǎng)+食品，不過(guò)只是將服裝或食品的銷(xiāo)售渠道從線下搬到了線上，從實(shí)體店變成了網(wǎng)店，但是依然不能說(shuō)服裝和食品就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)了，同理，在房地產(chǎn)企業(yè)大肆建設(shè)醫(yī)院、養(yǎng)老院之后，將那些房地產(chǎn)企業(yè)劃分為醫(yī)療大健康企業(yè)好像也不太合適，只能當(dāng)成是涉醫(yī)地產(chǎn)企業(yè)罷了。

這種“套路”在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)不是第一次玩了，在很多年前開(kāi)始有種說(shuō)法叫“地產(chǎn)+教育”，通俗說(shuō)法就是“學(xué)區(qū)房”，雖然“學(xué)區(qū)房”的概念不是由房地產(chǎn)商們提出，是市場(chǎng)的衍生品，但時(shí)至今日“學(xué)區(qū)房”顯然讓不少房地產(chǎn)商賺了不少，所以現(xiàn)在“地產(chǎn)+大健康”的概念同樣又讓房地產(chǎn)商們興奮了起來(lái)。

醫(yī)療大健康有雷區(qū)，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存

對(duì)于醫(yī)療大健康行業(yè)的關(guān)注并不是只有房地產(chǎn)企業(yè)，一大波互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)同樣也在摩拳擦掌，馬云在2017年就曾說(shuō)，下一個(gè)首富，一定在大健康產(chǎn)業(yè)。

但是醫(yī)療行業(yè)從來(lái)都是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，這些高調(diào)進(jìn)入醫(yī)療大健康領(lǐng)域的企業(yè)們似乎都對(duì)自己信心滿滿，但所謂常在河邊走，哪有不濕鞋。

從2016年莆田系醫(yī)院事發(fā)，到日前權(quán)健帝國(guó)的崩塌都深刻說(shuō)明了醫(yī)療大健康領(lǐng)域并不好“混”，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好還需要看清本質(zhì)。

醫(yī)療大健康行業(yè)的內(nèi)容本質(zhì)是長(zhǎng)周期多環(huán)節(jié)、高風(fēng)險(xiǎn)高門(mén)檻、多利益方形成的閉環(huán)。

首先，醫(yī)療大健康領(lǐng)域無(wú)論是建醫(yī)院還是做藥品、保健品，又或是做養(yǎng)老服務(wù)，都是一個(gè)長(zhǎng)周期的過(guò)程，并不像傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣從拿地到建設(shè)再售賣(mài)這么簡(jiǎn)單，例如建立醫(yī)療機(jī)構(gòu)為切入點(diǎn)，選擇哪個(gè)專(zhuān)科，在哪個(gè)環(huán)節(jié)投資，企業(yè)除了帶來(lái)資本還有什么？在這種長(zhǎng)周期的醫(yī)療環(huán)境下如何實(shí)現(xiàn)快速突破，都是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型醫(yī)療大健康所會(huì)面臨的問(wèn)題。

其次，醫(yī)療行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高門(mén)檻，哪怕是看似最為穩(wěn)妥的“養(yǎng)老地產(chǎn)+醫(yī)療服務(wù)”，也存在著“死亡之谷”。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)模式，房子賣(mài)出去了，開(kāi)發(fā)商們就萬(wàn)事大吉，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要考慮后期的服務(wù)，而這兩年輿論關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)說(shuō)一套做一套的言論也一直存在，一家做死一個(gè)市場(chǎng)的情況未必就不會(huì)發(fā)生。另外地產(chǎn)+養(yǎng)老的模式更多的被消費(fèi)者看成只是地產(chǎn)商們的宣傳手段，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)空置的新聞幾乎跟開(kāi)業(yè)的報(bào)道一樣多，乘興而來(lái)敗興而歸的不在少數(shù)。

最后，醫(yī)療大健康市場(chǎng)的特質(zhì)是一個(gè)多利益方的閉環(huán)。單是一個(gè)看病買(mǎi)藥的過(guò)程，就會(huì)經(jīng)歷到藥企、物流、醫(yī)院、醫(yī)生再到醫(yī)保、社保，已經(jīng)不再是患者與醫(yī)院的一對(duì)一關(guān)系，這遠(yuǎn)比房地產(chǎn)企業(yè)建樓賣(mài)樓來(lái)得復(fù)雜，之前房地產(chǎn)企業(yè)用來(lái)直接TO C的那一套在醫(yī)療大健康市場(chǎng)怕是行不通了。

總而言之，醫(yī)療大健康行業(yè)現(xiàn)在雖被看成是市場(chǎng)“藍(lán)海”，也符合房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的各類(lèi)條件，但是房地產(chǎn)企業(yè)們也需要找準(zhǔn)重心。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，還有沒(méi)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“樣板市場(chǎng)”，多模式、多渠道布局是大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型所走的路子，而高投入、回報(bào)慢也將卡死一批玩家，房產(chǎn)企業(yè)想要在醫(yī)療大健康領(lǐng)域分得一杯羹還需要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

【完】

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