2013年12月10日，由千家網聯合千家品牌實驗室共同主辦的第十四屆中國國際建筑智能化峰會廣州站，在廣州中國大酒店隆重舉行。本屆峰會主題為“從智能建筑到智慧城市”，分別在上海、北京、廣州三地舉行。廣州峰會作為本屆峰會主會場，也是最后一站，會議規模再創新高。峰會活動共吸引了智能建筑行業專家、設計院人士、系統集成商、渠道商、廠商、用戶等近八百名行業人士齊聚一堂，共同探討智能建筑與智慧城市最新技術與應用發展趨勢。

　　以下是廣東省建筑設計研究院電氣總工程師陳建飚先生帶來的題為《商業地產項目建筑智能化系統建設要點》的精彩演講：

廣東省建筑設計研究院電氣總工程師 陳建飚　　

　　陳建飚：今天講的項目不僅僅是商業地產，還要把我的體會也跟大家說一下，我今天這半個小時的演講，前半節主要講思路和方法，后半節主要講怎么落地、具體實施。

　　先看一下我們現在做的市場，我經常聽一些開發商跟我說現在投了不少錢，也買了一大堆系統回來，能不能用，是否管用？是管用。但是好不好用？不好用。你的智能化怎么來對我招商，怎么提升物業價值其實沒有用，只是投了很多錢得不到回報不是很值得，我們的公用商和集成商會問你幸福嗎，可能很多會說不很幸福，不像以前利潤能有60%，現在辛辛苦苦只有20%，我們也覺得挺郁悶的，誰都會做設計，我們辛辛苦苦干再好都是白菜價，所以現在這個行業也處于一個轉型的階段，為什么會這樣？我們回顧一下智能化發展的歷史，我記得90年代初的時候主要是用不用這個問題，我們向業主推薦要費勁唇舌，因為大家不了解這個，但這個階段很快就過去了，大家明顯很愛用，不用不行，智能化系統像家電一樣；然后到第二個階段，敢不敢用，當時很多為了智能而智能，建了開發不了，現在是否管用都不用說，一個項目上來任何人都認為必須上這個系統，這些系統只要上上去了都是管用的，現在又提出一個新的，好不好用的問題，還有我們要怎么樣？這個系統用上去對這個建筑有什么作用？現在主要的問題在于很多智能化，包括業主也好，很多人認為要上這個信息設置系統，要上那個設備管理系統、安防一卡通，智能化系統就變成這些系統的組合，業主在想我花這么多錢買了一堆系統，我的系統要管，曾經我一個大項目，當時跟他們老板介紹智能化設計什么，他就問了一句話，你們設計隔壁那個智能化建筑，智能化系統對他的招商起到多大的作用？當時我回答不上來，雖然有怎么提升建筑物的品質，但這件事情之后我覺得對于整合系統，就是我們的系統是否好用，能帶來什么好處是最關心的。

　　我們就思考一個問題，我們為什么上這個系統？目標是什么？上了這個應該怎么來做？很簡單的節能應該怎么做？我們為客戶服務，我們應該怎么做，提升他的服務、品質？所以帶來我今天要講的一個核心問題，就是我們智能化怎么提升商業地產的價值，不僅是商業地產，還有所有建筑的價值，只要你任何一方能夠為客戶創造價值，就能體現你的價值，商業地產我們知道，它是一個平臺、開發商，它建這棟樓是為兩頭的，首先這個平臺要省錢，第二個是怎么去招商，怎么為客戶服務？我們首先就是要了解決策者，就是老板的價值傾向，還有智能化系統的管理方，物業管理公司有什么需求，然后就是最后的受益方，他們有什么需求，要了解這些東西你才能夠有目的的來設計。對于開發商來說，他首先是降低成本，成本是效應，是他的關健詞，他最大的核心就是要效益、賺錢、省錢，成本首先是投資成本，要好又要省，還有運營成本，運營過程中的能耗、各項開支，第二方面這個項目這么大，有很多的管理，利用智能化的工具提高管理效率，也可以降低管理成本，第三個就是風險，能源很密集，萬一有什么安全事件，也牽涉到錢，所有這一切都是為了把商業地產投進去，我投的這些錢怎么樣吸引我的客戶，這是開發商投資人的期望。

　　對于管理者，他的關健詞是績效，他管理這個首先考慮怎么節能、提高效率，設施、設備包括系統的可靠性，還有操作起來怎么簡便？這是他們關心的方面，具體來說對于管理者，因為我們現在很多是面對系統來設計，機房也是根據系統來設計，雖然有一些會集中，但是他管理的職能都是面向，比如說設備，這些是工程部，還有人員、車輛的管理，還有其他的視頻管理，要根據所管理公司的職能來管理，職能要明晰。第二部分操作簡便，第三部分是節能，減少人力，穩定可靠，這是管理的需求。

　　要吸引商戶就要考慮費用，計費是否透明合理？我所要的設施你是否可以提供給我？我在這邊是否有一個很好的經商環境以及服務和安全？具體來說對于設施，現在大家都知道電商對實體店的沖擊，我們都知道馬云跟王建明的打賭，我看王建明最近的口氣沒有那么硬了，最近實體店變成體驗式的更多，就是說很多體驗式的必須在實體店，而且他線上、線下同時經營，像我這種年紀就不太玩那些，以前是在實體店買，現在就網購了，實體店只是給你體驗，比如服裝必須穿起來才可以看到氣質，實體店是給你體驗之后同時經營電商，電商就要求我們的網絡，就不是一般的網絡，也不一定是光纖，還要有一個用戶體驗，就像移動互聯網，現在大家都知道很多人都離不開的微信、WIFI，你逛街的時候，在很多體驗店吃飯的時候，或者你在點餐等菜的時候都會刷刷微信，包括商戶搞活動也可以搞一個WIFI，大家加入這個二維碼之后再抽獎，互聯網的應用對于經商的環境、方式也是要考慮的，還有安防方面的需求，還有一些大的商戶里面會有一些自己的安防系統，不一定要24小時有人在這里看著，就要求物業管理在非營業時間對它進行看管，還有物業跟他交流的地方，他需要一站式非常方便的管理，一個地方就搞定，這些是商戶的需求。

　　對于我們這些逛街的客戶、顧客，他有什么需求呢，首先我們都有體驗，去一個地方買東西，首先停車跟取車要很方便，而且標識要很清晰，我知道什么地方是哪個業臺，是做什么，還有哪里有打折、活動，也都能夠清楚的知道，另外環境、空氣質量、安全等等，還有WIFI，這是我們顧客的需求。

　　我前面說到的四個方面，我們在決定上哪些系統、哪些功能的時候，首先要了解決策者、老板的價值取向，他最大的需求是什么？還有管理者有什么需求？商戶、顧客有什么需求？首先要了解這些需求，就是面向使用和管理需求的智能化系統的配置、功能的配置，這是對功能方面的。

　　除此之外我們除了這些用戶的需求，我們從經營管理的層面考慮，首先商業自動，現在很多城市綜合體，都有幾十萬到上百萬平米，他的機電設備很多，這個要在節能降耗、管理方面下功夫，還有人員密集對環境的質量要考慮，當然萬達是定制式的，但是大多數并不是一開始就能定制，今天可能跟著招商的變化，我們業臺是變化的，所以靈活性要考慮，還有店面的比例，線上、線下要同時經營。還要從及時應用的層面：移動互聯、電商、視頻的應用會越來越多，包括各種電子、數字化的東西都從數字化和智能化發展。還有4G的發展，圍繞著這些功能我們可以怎么應用，這是我們要考慮的。

　　有了前面對功能的分析，我們就要在設定功能的時候，首先要考慮的就是用戶需求，第二個是營商模式的變動，第三是帶來新的應用。首先我們設定這個功能的時候成本是我們要考慮的，成本就是運營的成本、投資的成本、管理的成本；第二方面就是怎么管理，提高管理效率；第三就是面向客戶，怎么為兩端的客戶提供最優質的服務來吸引客戶，我們怎么提升建筑的品質，來達到增值？這就是我們要做的第一步，就是功能的設定。

　　有些功能的智能化要落地是要用這些系統來支撐的，這個系統支撐就是現在很多業主委托我們設計，要這個系統、要那個系統，我就跟他說你不要告訴我什么系統，你就告訴我你要投多少錢，要達到什么目標，這些讓我們來配，這些系統僅僅是我們實現的手段和途徑，并不是我們的目的，現在很多人就把這些系統用上去，就覺得智能化，其實這只是管用，并不好用，我們所應用的系統是為了節能增效，能提供安全舒適的環境和優質的服務。