由千家網與千家品牌實驗室聯合主辦的2013年第十四屆中國國際建筑智能化峰會北京站活動于11月28日在北京國賓酒店隆重舉行。本屆北京峰會主題為“綠色智能建筑技術應用論壇”，聚焦綠色智能建筑新技術與應用。活動吸引了來自北京及周邊地區的智能建筑行業專家、設計院人士、系統集成商、渠道商、廠商、終端用戶等近600人齊聚一堂，眾多行業知名專家與品牌企業高層與參會人員共同探討了綠色智能技術應用與發展趨勢。

　　以下是中國房地產報綠色地產研究中心高級顧問 黃俊鵬帶來的題為《中國綠色地產發展現狀及趨勢》的精彩演講：

　　中國房地產報綠色地產研究中心高級顧問 黃俊鵬

　　【黃俊鵬】：希望通過我的演講能給大家呈現出綠色房地產行業的一個全貌，幫助大家擴展你們的視野，也看看其他的行業是如何對待綠色節能的問題的，同時也讓智能建筑領域有一些新的機會。

　　我的演講分成幾個部分。首先我們講什么叫綠色地產，大家耳熟能詳的一個詞是綠色建筑，我們為什么把綠色地產單獨列為一個要素來進行研究?有幾個因素：首先是綠色地產是一種商業行為，綠色建筑含有里非營利性和商業性的項目，比如說學校、政府的辦公樓等等不具備商業的性質，所以它首要不是盈利。商業項目比如說我們賣的商品房、一些商業的辦公樓，一定要強調我們講的三P原則，people、planet、profit。我們探討的是綠色地產的產業鏈里能不能有這樣的機會，持續地向前發展。第二方面，目前申報綠色建筑項目中，63%為商業地產項目，綠色地產是非常重要的項目，我們今天研究的范圍是商業地產項目。

　　對企業尤其是一些領先的企業，早就意識到這樣轉型的趨勢，我們總共研究了116家企業，從2005年到2013年八年的時間，今年剛剛結束的是三部曲，你可以考慮到發展的方式，包括萬達非常重視既有建筑的管理，有自己的能源管理系統，萬達是有能效監測系統的大客戶。像招商地產的模式是由單體的綠色建筑走向綠色綜合社區的開發，就是從單體到社區到生態城鎮的模式。在北京比較有名的開發商比如說鋒尚和當代。這些企業轉型有一個特點，第一，每個企業選擇的路徑不一樣，大型的開發商選擇的是天津中心生態城，由宏觀到微觀的地產。但有一些企業可能是由單體的綠色建筑逐步過渡到大的社區，比如說招商地產。第二個是綠色標簽發揮重要的作用，我們衡量一個開發商在綠色建筑中獲得的業績，就要看LEED認證和綠標項目的多少。第三個是節能是綠色建筑的核心，也是一個前提的條件。

　　這個排名是我們自己研究中心的開明，你從不同的角度會列出不同的名單，這個名單是我們聯系潛在客戶而且是最優質的，因為他們最有可能買你們的產品。我們提供的這些資料都是可以詳細地看到，我們做綠色開發的一些轉型的案例。開發商為什么要做轉型，有以下四個方面：

　　首先看宏觀環境，我想這個問題都不用再特別地強調了，在座的各位今天的演講很多都是與節能相關的，關于政策我相信各位都已經很熟了，政府以前是“大棒加胡蘿卜”，“大棒”即一些節能標準，“胡蘿卜”是補貼政策，補貼政策說了很多年，現在在上海和蘇州等地已經開始落實了，住建部也在跟銀監會探討，跟綠色企業進行合作，房地產的調控特別嚴格，很多開發商資金流的限制非常地緊張，有一些開發商都堅持不下去了，有些中小城市開發商都有這種問題，如果說選擇節能綠色可能有一些優惠的條件。

　　另一方面是政府在宏觀指標上的限制，比如說提出2020年或者是十二五期間要新增綠色建筑10億平米，這個數字等于每年需要有11萬的增量，市場是非常龐大的。

　　第二方面是綠色消費理念的形成，也是考慮到我們做任何的事情都要有市場，沒有市場和需求不能持久，沒法兒良好的商業城市，首先綠色消費的群體已經不會再形成，有很多人會選擇綠色的生活方式，比如說地鐵以個人為例，有廚余垃圾和其他的垃圾等等，盡量地減少。這樣個人價值觀的選擇會體現在其他的方面，包括房子，前提是你有一點點經濟條件，這樣的消費群體在逐年地增加，我們在01年之前，大部分是海歸的或者是有一定的海歸背景的，比如說北京芳草地的項目，你如果要辦簽證必須去哪兒?必須去那個地方，那個入住的都是外資的機構，因為他們認可綠色建筑。

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　　這張圖是我們去年做的實地調研，在家樂福超市，在沃爾瑪超市，在北京的大悅城隨機采訪的小伙子們，隨機地調研采訪很普通的老百姓，有80%的人都在做綠色建筑。但知道綠色建筑理念的人有82%的會購買綠色建筑，這個比例就很高了，換句話說只要我認識到綠色建筑給我帶來的好處和收益也就是說更加地環保、更加便利我會選擇綠色建筑，哪怕價格高一點我也愿意。當然這只是參考，并不是你真的提價1%到3%，老百姓有這樣的心理裝備地這是一個綠色消費群體的形成。

　　第三方面是產業鏈，這個跟今天有一點關系。產業生態不太成熟，智能建筑這部分從01年甚至是更早就開始提出了，智能建筑發展到現在我們的主題是智慧城市，我看你們這邊大部分是節能環保的，都是講怎么節能管理，其實綠色建筑已經滲透到了各個環節，這反過來可以促進我們本身的產業鏈的發展。還有一個例子是太陽能，我們講產業鏈的發展會倒逼綠色地產和綠色建筑的發展。太陽能的發展是強制性的要求，濟南要求100米以下的建筑必須裝太陽能，濟南是一個二線城市，所有的建筑都要搞太陽能，這是比較激進的，你既然做了太陽能就可以做綠色建筑。綠色建筑關聯的是產業鏈逐步在成熟，具體的表現是價格在逐漸地降低，這個是今年數據，我們08年就開始檢測數據，一開始就是在100塊錢，現在才幾塊錢基本上沒有這種情況了。你要做得很好三星級也就是100多塊錢，因為有很多的指標可能需要增加很多的設備，我們說為什么成熟了?是因為成本降低了，普通的消費者消費得起了。產業鏈的價值到2020年有1萬億，對智能建筑相關的產業至少幾千億的水平，這是產業鏈的情況。因為涉及到的產業鏈很廣，對智能建筑的影響我會單獨說一下。這是綠色建筑的全貌，關聯的產業鏈有哪些，比如說節水潔具、雨水收集、中水回用等等。在機電系統方面，變頻技術是我們利用率最相關的，反而是能源管理系統排名并不高，28%，如果一定要排名是第四位，能源管理系統在房地產領域里的利用率并不是很高，從這個圖看得出來，換句話說空間也很大。照理說應該是有市場前景給業主帶來很大收益的技術。但目前看起來開發商的應用率并不是很高，我認為有一些開發商是能夠意識到，斯萊德跟中國簽訂了人員管理中心，領先的開發商能意識到先機。在座的各位要多跟開發商接觸，機會會很多，尤其是商業地產的開發商，典型的是萬達，還有凱德置地。這是技術的應用情況，之后是軟件等方面的情況。

　　產業鏈的支持除了各種各樣的節能技術和產品以外，還有一大類是咨詢，這是一個完全新生的產業，其實我們在座的有一些公司比如說像斯萊德還有Johnson等耳熟能詳的企業已經嵌入到這個行業里了，我所知道的是斯萊德和Johnson都有相關的部門。現在這個行業的產值是20多億，完全是由綠色建筑和地產的興起，我們也在實時地跟蹤。模式里有設計加咨詢，獨立開發加咨詢這樣的一些商業模式。目前行業里做得比較好的企業前十家是，我們這個排名也是根據項目的數量來的，也綜合考慮了技術的能量和市場的推廣。拓展大家的視野是非常有幫助的，大家知道綠色其實還有很多的內容，不僅僅是智能建筑，范圍很廣泛，水很深范圍也很廣。綠色營銷帶來的溢價也是房地產開發商轉型的非常重要的動力，綠色營銷包括了開發商怎么做，89%的人會選擇綠色環保的賣點，綠色營銷還是很有值得完善的地方。開發商會選擇綠色的標簽，這里我列了10個是比較流行的，用的最多的是評價的標志。關于這些綠色的標簽我覺得各個企業都可以適當地多少花一些時間來研究它，因為這個標準會直接涉及到企業尤其是房地產開發商的使用，如果讓你的產品對這些綠色的標簽和標準結合起來，我相信對你們的產品的推廣和應用非常有幫助，不妨研究一下它。這個綠標在商業地產的應用應是呈快速增長的趨勢。現在已經有1000多個項目通過了認證，綠標的商業價值是我們在去年的結果，就是在一線城市北上廣深還有二線城市也選了一些項目做研究，溢價的結果就是這樣的。這個表比較奇怪，深圳感覺多了綠標認證的反而有價格的下降，因為綠標不光是高端大氣上檔次的。有一些保障房和經適房也可以選擇綠標。我覺得綠標更適合中國的國情。

　　LEED認證更多是商業地產的項目，帶來的溢價非常地顯著。很多的開發商尤其是商業地產的開發商，在商業地產的選擇上影響是非常大的，純粹由市場引導的體系和技術體系，大家可以多關注這個體系，大家都已經聽說過了，去搜索一下。LEED認證對房地產的價值是非常顯著的，我們認為LEED是一個美國的標準，逐步地演變成了國際標準，另外LEED認證更加市場化一些，目前的情況綠標是主導，除了綠標了LEED，其他的在房地產市場都有應用。

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　　最后說一下發展的趨勢，首先是目前處于什么階段。這也是我們自己說了算，我們自己調研了180多個專家，大家打分和評價出來的，目前由過渡到快速發展的階段。我看今年或者是明年馬上要到快速發展期，這不是要不要選擇的問題，而是必需的，政府要推動自然而然對市場的影響是非常地大。我們認為，目前處于什么樣的階段，發展得有多快?2015年也就是明年或者是后年，做到10\㎡，我想問各位你們的公司做好準備了嗎?你如何切這塊大的蛋糕，你們打算采用什么樣的策略和方式迎接這么一個大的挑戰和機會?說不定很多的公司因為這樣的綠色建筑就起來了，是完全有可能的。但有一些大的公司意識到這樣的機會，成立了投資這方面的研究的力量研究這個市場，對他們將來的擴展是非常有幫助的。目前的規模非常地龐大。2013年顯著的幾個綠色地產市場，一個是朗詩地產，在長三角地區蘇州、上海、無錫這些地方非常地知名，今年借殼上市了，上市的當天股票的溢價就達到了73%，資本市場對綠色理念的追捧是很強的，當然朗詩地產今年可能達到100億，它完全是借助綠色的理念在市場上的，而整個上市公司的名稱就叫朗詩綠色地產，從這個角度也可以知道目前的大趨勢。另外是當代節能置業是在香港聯交所上市的，因為它本身運作的原因股票的表現不是很好，我相信不是因為自己的原因而是資本的運作。11月份三湘股份并購中鷹置業，這是一個很小的開發商，它是一個很小的房地產公司，就是太陽能建筑，但是在太陽能建筑上缺乏核心競爭力，把中鷹置業并購了以后，就跟當代朗詩并駕齊驅擁有了核心的團隊，我們認為綠色地產的運作進入資本運作的時代，后面的這句話市場的驅動可以取代政府的驅動，這句話是我們跟政府打交道的過程中得到的，政府的強制性的政策會完全突出，轉而由市場來主導的，這是良好發展的市場和趨勢，這是我們認為在未來允許的開發商獲得并購，可能發展得會更快一些，這是一個典型的市場的驅動。第三就是標準升級，提到標準的升級也就是綠色建筑評價標準今年已經報批，明年初就可以有新的標準，新的地標就更關注。LEED V4最大的變化是新增加了一個得分點叫整合設計，除了這個得分點還有一個變化是讓智能建筑里有一個利好的消息，以前的ATA這部分拆分成兩個得分點了，其中就是我們講的測量作為前提條件了，并且獨立出來了。這個測量是什么意思?簡單地講，分項計量和分布計量，我們要多裝監控設備，最好是有能源管理系統。現在在LEED認證里面這是前提條件，在LEED2009版本里是可選條件，這是我覺得對我們智能建筑行業的非常大的促進，將來我們可能變成必須得做的事情。驗證有兩個方式，第一可以遞交每年的運營數據，從哪兒來?也得監測，你可以不做檢測，記錄的表是不是符合美國建筑委員會的要求，我們對智能建筑的影響非常大，你們可以多少地關注一下，我們真的很佩服這樣的企業，非常有前瞻性，早早地就研究了，順著企業推廣這個東西，所以說人家投入的力度和視野都是不一樣的。我們講節能的一些系統這是單體的建筑無法做到的，一定要擴大到一定的規模，就是一個單體很難做到的。我們認為是將來發展的趨勢。應對這樣的趨勢，我們做一些作證，不僅僅是產業鏈的問題，很多的開發商自己也認識到了這個問題，03年到13年十年間，很多房地產的大佬都在這方面做過表態，比如說王石、萬達是做了綠色建筑嘗到了很多的好處，萬達80%的萬達廣場都有持有的。對這種持有性的物業是非常關注節能的，我們比較熟悉的是石景山萬達和朝陽萬達，它的節能管理做得非常好，一到夏天還要停水，真的是做得非常棒，自己也有監控系統。關于節能開發商的趨勢開發商是有非常清醒的和明確的認識，是他們在一定層面的發展。如果說我們發展得非常快，我們的理念走在他們的前面可以倒逼往前發展，那當時是理想的狀態，我覺得在智能建筑領域里已經看到了這樣的現象了。

　　最后我們要溫家寶同志的發言做一個總結，千萬要抓住機遇，這句話不僅對房地產行業是這樣的，對智能建筑行業同樣存在著這樣的趨勢，這股風可能會帶動很多大的企業，你有沒有把握住這個趨勢，有沒有針對性地推出自己的概念和產品。